Der geltende Verbraucherbauvertrag ist relativ neu. Was regelt er anders als seine Vorgänger?
1. Baurecht ist BGB-kompatibel
Das neue Bauvertragsrecht, kurz Baurecht, gilt seit 1. Januar 2018. Was es bislang nicht gab: Das Baurecht für private Bauherren findet erstmals Einzug ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Vorher galten für Bauverträge nur die rudimentären Normen des Werkvertrages bzw. die Regelungen der Verdingungsordung Bauwesen (VOB).
Auch der Vertragstypus ist neu: der Verbraucherbauvertrag. Geschaffen für Bauherren, die ihr Eigenheim von einem Generalunternehmer oder Fertighausanbieter errichten oder einen umfangreichen Umbau einer Bestandsimmobilie vornehmen lassen. Für kleinere Um- oder Anbauten – eine Garage oder einen Wintergarten –, gelten die neuen Regelungen nicht.
Der Wille des Gesetzgebers ist, die Rechte privater Bauherren zu stärken und ihnen nervenaufreibende und kostenintensive Auseinandersetzungen etwa wegen geplatzter Fertigstellungstermine oder Streit um minderwertige Materialien ersparen.
2. Generalunternehmer jetzt einziger Partner
Der Generalunternehmer ist vertragsgemäß der einzige Ansprech- und Verhandlungspartner, was Kommunikation und Abstimmung rund um das Baugeschehen deutlich erleichtert. Ob der Generalunternehmer alle Gewerke selbst ausführt oder an Subunternehmer weitergibt, ist für den Bauherren irrelevant.
3. Vorvertragliche Baubeschreibung
Wer Bauverträge aus früheren Zeiten kennt, merkt: Die formellen Voraussetzungen und Modalitäten für den Abschluss eines Verbraucher- bauvertrags haben sich verschärft. So ist jetzt Konsens:
– Verbraucherbauverträge sind grundsätzlich schriftlich in Textform zu schließen. Mündliche Verträge per Handschlag sind nicht wirksam.
– Gemäß § 650j BGB muss der Bauunternehmer dem Verbraucher vor Vertragsschluss eine ausführliche Baubeschreibung überreichen. Und zwar „vorvertraglich“. Das ist ein ziemlich auslegbarer Begriff, meint aber im Prinzip: Die erste Baubeschreibung ist eine Art Grundsatzpapier, damit Bauherren und Baufirma die zu vereinbarenden Leistungen und Qualitäten diskutieren können. Außerdem soll der Bauherr die Gelegenheit bekommen, verschiedene Baubeschreibungen miteinander zu vergleichen.
„Vorvertraglich“ räumt also bewusst Zeit ein, bis alle Details geklärt sind. Erst dann folgt die Unterschrift. Der Gesetzgeber schreibt außerdem vor, was eine korrekte Bau- und Leistungsbeschreibung beinhalten muss:
• Art und Umfang der angebotenen Leistungen,
• die Gebäudedaten,
• Angaben zum Energiestatus,
• Brandschutz und Schallschutzzustand,
• gegebenenfalls die Beschreibung des Innenausbaus,
• Angaben zum Zeitpunkt der Vollendung.
Die Pflicht zur Übergabe der Baubeschreibung entfällt, wenn der Verbraucher selbst die Planungsvorgaben gemacht hat, beispielsweise durch seinen Architekten.
4. 14-tägiges Widerrufsrecht
Eine weitere wesentliche Neuregelung ist das Widerrufsrecht des Verbrauchers. Er kann einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Zugang der schriftlichen Widerrufsbelehrung, die zwingend vorgeschrieben ist, widerrufen (§ 650l BGB).
Fehlt die Widerrufsbelehrung, verlängert sich das Widerrufsrecht auf ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss.
5. Verpflichtendes Einigungsverfahren
Bevor die Parteien im Streitfall – der Bauherr wegen einer Bauanordnung oder der Bauunternehmer wegen eines Vergütungsanspruchs – eine einstwillige Verfügung beantragen, sind sie zu einem Einigungsverfahren verpflichtet. Das heißt,
– sie verständigen sich entweder zunächst einvernehmlich oder
– beauftragen einen Sachverständigen mit der Klärung der strittigen Fragen.
Die Kosten für den Sachverständigen werden von jeder Partei je zur Hälfte getragen.
Gut möglich, dass diese Regelung Bauherren vom gerichtlichen Verfahrensweg abhält, der mit längerer Dauer und deutlich höheren finanziellen Aufwendungen verbunden ist.
6. Abschlagzahlungen orientieren sich an Leistungen
Auch bei Abschlagszahlungen gibt es Veränderungen gegenüber früher. Sie werden jetzt in Höhe des Wertes der erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen gefordert, maximal bis zu 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung. (§ 650 m Abs. 1 BGB)
Den Beweis, dass die Leistung vertragsgemäß ist, muss bis zur Abnahme der Unternehmer erbringen.
7. Prüffähige Schlussrechnung notwendig
Die vereinbarte Vergütung des Bauvertrages wird fällig, wenn der Bauherr die Leistung abgenommen und der Bauunternehmer eine prüffähige Schlussrechnung vorgelegt hat. (§ 650g Abs. 4 Nr. 2 BGB)
Prüffähig heißt: Die Schlussrechnung listet übersichtlich die erbrachten Leistungen auf.Wenn der Bauherr nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Rechnung widerspricht, gilt diese als korrekt und akzeptiert.
8. Bauherr erhält notwendige Planungsunterlagen
Sowohl vor Baubeginn als auch nach Fertigstellung hat der Bauunternehmer rechtzeitig die Planungsunterlagen herauszugeben, mit denen der Verbraucher dem Bauamt nachweist, dass sein Projekt den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.
9. Bauherr zur Mitwirkung bei Mängeln verpflichtet
Um Beweisschwierigkeiten bei verweigerter Abnahme zu vermeiden, muss der Bauherr jetzt bei behaupteten Mängeln an einer gemeinsamen Feststellung des Zustandes des Werks mitwirken.