Wo steht, was und wie groß ich bauen darf?
Das steht im Bebauungsplan. Die Kommune regelt damit die Art und das Maß der baulichen Nutzung im konkreten Plangebiet. Die Festlegungen sind rechtsverbindlich, konkret und parzellenscharf. Kurzum: örtliches Gesetz.
Bebauungspläne fallen in manchen Regionen sehr detailliert aus, in anderen lässt die Kommune den Bauherren größere Freiheiten.
Eigenständig bestimmen dürfen Bauherren nur darüber, was der B-Plan nicht regelt. Vorhaben, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen, sind unzulässig.
Was regelt der qualifizierte Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan legt fest, in welcher Weise Grundstücke bebaut werden dürfen.
Das betrifft unter anderem
- die zulässige Anzahl der Vollgeschosse
- die Höhe des Hauses (Wandhöhe, Traufhöhe, Firsthöhe)
- die zulässige Dachform
- die Baulinien und die Bebauungstiefe (Wie nahe darf ich an die Straße heranbauen? Muss der rückwärtige Teil des Grundstücks frei bleiben?)
- die zulässige Flächenversiegelung (Benannt in der Grundflächenzahl GRZ. Zum Beispiel: Bei einem Grundstück mit 400 Quadratmeter Grundfläche und einer GRZ von 0,4 darf maximal 160 Quadratmeter Grund überbaut werden.)
- die Bebauungsdichte (Geschossflächenzahl GFZ) auf dem Grundstück.
Kommunen, die eine bestimmte Ortsgestaltung anstreben, erteilen darüber hinaus Auflagen zu Farben, Fassaden- und Dachmaterialien, Stellplätzen für PKW oder für Mülltonnen.
Die Beschränkungen des einfachen Bebauungsplans
Neben dem eben beschriebenen qualifizierten Bebauungsplan gibt es noch den sogenannten einfachen Bebauungsplan.
Während aus einem qualifizierten Bebauungsplan alle Fragen für die Verwirklichung des Bauvorhabens beantwortet und damit Bauansprüche abgeleitet werden können, enthalten einfache Bebauungspläne bedeutend weniger Festsetzungen. Er allein reicht nicht aus, um über die Zulässigkeit eines Bauvorhabens zu entscheiden – ergänzend müssen noch die Vorschriften über das Bauen innerhalb bebauter Ortsteile oder über das Bauen im Außenbereich herangezogen werden.
