Was ist eine korrekte Mängelanzeige?
Elementare Bedingung: Um einen Mangel beheben zu können, muss er so präzise beschrieben sein, dass der Auftragnehmer ihn zweifelsfrei identifizieren kann.
Adressat der Mängelanzeige ist das Unternehmen, mit dem der Bauvertrag geschlossen wurde. Also nicht der Subunternehmer, die bemängelte Leistung ausgeführt hat.
Das empfehlenswerte Procedere
- Eine Mängeldokumentation erstellen. Der Bauherr kann selbst Fotos vom Tatbestand machen, einen Sachverständigen oder neutrale Zeugen hinzuziehen.
- Die Mängelanzeige schriftlich per Einschreiben mit Rückschein an das Bauunternehmen senden. Mit der Aufforderung, die dokumentierten Mängel in einer angemessenen Frist zu beseitigen.
Um das Unternehmen wirksam in Verzug zu setzen, sollte dafür ein konkretes Datum angegeben werden. - Der Bauherr kann nach Verbrauchervertragsrecht einen angemessenen Teil der Handwerkerrechnung – maximal in zweifacher Höhe der Mängelbeseitigungskosten – einbehalten, bis der Mangel behoben ist. Praktisch bedeutet das, den entsprechenden Geldbetrag von der fälligen Abschlagszahlung abzuziehen und erst nach der Mängelbeseitigung zu zahlen.
- Wird nicht innerhalb der gesetzten Frist nachgebessert, muss der Bauherr als letzte Chance eine angemessene Nachfrist einräumen.
- Verstreicht auch die Nachfrist, kommt der Bauherr kaum um eine juristische Auseinandersetzung herum. Spätestens jetzt benötigt er Rechtsbeistand. Mit einem Anwalt kann er eine Schlichtung anstreben oder aber eine sogenanntes selbstständiges Beweisverfahren, falls der Gang vor Gericht gewählt wird.
Bei diesem Verfahren sind der Bauherr und sein Anwalt selbst dafür verantwortlich, Beweise rechtssicher zu dokumentieren. Das ist deshalb wichtig, weil sie beispielsweise durch den weiteren Baufortschritt vernichtet werden könnten. Um die Baufehler für das Beweisverfahren festzuhalten, reichen aber ein paar Handyfotos nicht mehr aus. Jetzt muss ein Bausachverständiger, den der Bauherr oder sein Anwalt beauftragt, ein Gutachten anfertigen, das vor Gericht Bestand hat.
Weitere Möglichkeiten, die aber gleichfalls von einem Rechtsexperten begleitet werden sollten: Der Bauherr beauftragt eine andere Firma mit der Mängelbeseitigung, mindert die Vergütung oder tritt bei erheblichen Mängeln ganz vom Vertrag zurück.
Falls es durch die verzögerte Fertigstellung zu finanziellen Verlusten oder Mehraufwendungen kommt – etwa Miete für eine Ersatzwohnung – kann der Bauherr Schadensersatz verlangen.
